Atualização do Valor de Imóveis no Imposto de Renda

Tradicionalmente, no Brasil, os imóveis são declarados no Imposto de Renda pelo seu custo histórico de aquisição, ou seja, o valor original de compra, sem correção pela inflação ou valorização de mercado.

Pelo novo Regime Especial de Atualização e Regularização Patrimonial (REARP), o contribuinte poderá fazer o ajuste desse valor na declaração para o valor de mercado atual, mediante o pagamento de um imposto com alíquota reduzida sobre a diferença (o ganho de capital "escondido").

O principal atrativo para a pessoa física será a redução do imposto a pagar em uma futura venda. De forma imediata, o contribuinte paga uma alíquota reduzida e definitiva (exemplo: 4% em alguns regimes especiais) sobre a diferença entre o valor declarado e o valor de mercado atual do imóvel. Essa alíquota é significativamente menor do que a alíquota padrão do Imposto de Renda sobre Ganho de Capital, que varia de 15% a 22,5% no momento da venda.

No futuro, haverá ainda a redução do ganho de capital, pois ao atualizar o valor do imóvel para o preço de mercado, esse novo valor passa a ser o novo custo de aquisição para fins fiscais. Isso significa que, no momento de uma futura venda, o "ganho de capital" (o lucro) será muito menor, pois a base de cálculo (o custo de aquisição) foi elevada, resultando em um imposto final menor ou em uma possível isenção (dependendo do tempo de posse).

Outro benefício ao contribuinte é o planejamento patrimonial e fiscal. O novo regime permite que o contribuinte regularize e harmonize o valor de seu patrimônio com a realidade do mercado. O valor declarado fica mais próximo ao valor de mercado, o que pode facilitar negociações e reduzir questionamentos do Fisco.

Por fim, haverá um incremento na capacidade de endividamento e obtenção de crédito. Ao ter um patrimônio declarado com valor mais próximo ao real, pode haver uma melhoria na capacidade de obter crédito ou financiamento, pois o balanço patrimonial é mais robusto.

Mas os regimes de atualização também trazem malefícios. Embora haja o benefício da alíquota reduzida, a adesão a esses regimes não é vantajosa para todos e exige muita cautela. Quatro pontos merecem atenção.

O primeiro deles é o custo de oportunidade. O contribuinte precisa desembolsar o imposto (os 4%, por exemplo) agora. Esse dinheiro, se investido, poderia render juros e ganhos ao longo do tempo. Em alguns cenários, a rentabilidade desse investimento poderia superar a economia fiscal futura.

O segundo ponto é a perda total do benefício em vendas antecipadas. Muitos regimes de atualização impõem uma trava de tempo. Por exemplo, se o imóvel for vendido antes de 5 anos após a atualização, o benefício é anulado, e o contribuinte volta a ser tributado pela regra anterior (15% a 22,5% sobre o ganho de capital original). Nesses casos, o contribuinte terá pago os 4% antecipadamente e, ainda assim, terá que pagar o imposto cheio no futuro, caracterizando um prejuízo.

O terceiro se refere a imóveis antigos com grande benefício de redução. Imóveis adquiridos em décadas passadas (como 70, 80 e 90) já gozam de fatores de redução significativos no cálculo do ganho de capital pela regra antiga, podendo até zerar o imposto. Para esses imóveis, aderir à atualização pode ser desvantajoso, pois o contribuinte estaria pagando 4% por um benefício que já obteria, ou até um benefício maior, pela lei anterior.

O quarto e último ponto é observar as vendas com isenção já existentes. A legislação já prevê casos de isenção de ganho de capital, como a venda do único imóvel por até R$ 440 mil ou a venda de imóvel residencial para a compra de outro em até 180 dias. Se o contribuinte se enquadra em uma isenção, não faz sentido pagar os 4% agora, pois ele já teria isenção legal na venda futura.

Portanto, a atualização do valor de imóveis com alíquota reduzida não é uma solução universal. Ela é uma ferramenta de planejamento fiscal que deve ser usada com critério.

É vantajosa se: a) você tem um imóvel de valorização muito alta e não pretende vendê-lo nos próximos 5 a 15 anos; b) você não se enquadra em nenhuma isenção fiscal atual; c) você valoriza a harmonização do valor do seu patrimônio com o valor de mercado.

Mas é desvantajosa se: a) você tem imóveis muito antigos que já têm grande redução no Ganho de Capital; b) você pretende vender o imóvel no curto ou médio prazo; e c) você se enquadra em alguma regra de isenção de Imposto de Renda na venda.

A recomendação mais importante é sempre buscar a orientação de um tributarista ou advogado especializado para analisar sua situação patrimonial específica antes de tomar a decisão de atualizar.