A Reforma Tributária para os imóveis de aluguel

A Lei Complementar n.º 214/2025 instituiu e regulamentou a criação de três novos tributos que, em conjunto, substituirão diversos impostos e contribuições atuais sobre bens e serviços:

1. Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) – É um imposto de competência compartilhada entre Estados, Distrito Federal e Municípios, que substituirá o ICMS e o ISS.

2. Contribuição Social sobre Bens e Serviços (CBS) – É uma contribuição de competência Federal, que substituirá o PIS e a Cofins. Segue o princípio da não-cumulatividade, incidindo sobre o consumo de bens e serviços.

3. Imposto Seletivo (IS) – É um novo imposto federal com função extrafiscal, que terá como objetivo incidir sobre a produção, comercialização ou importação de bens e serviços considerados prejudiciais à saúde ou ao meio ambiente (como cigarros e bebidas alcoólicas), funcionando como um regulador para desestimular o consumo. Substituirá o IPI, mas apenas em parte e de forma seletiva.

Além da criação dos novos tributos, a lei traz regras importantes para o funcionamento do novo sistema:

• Comitê Gestor do IBS: Criação do órgão responsável por administrar o IBS de forma unificada entre Estados e Municípios.

• Regime de Créditos: Detalha a sistemática de aproveitamento de créditos do IBS e da CBS, que será mais ampla (regime de "crédito financeiro") para garantir a não-cumulatividade e a neutralidade.

• Regimes Específicos e Diferenciados: Define regras específicas para setores como combustíveis, serviços financeiros, cooperativas, hotelaria, entre outros.

• Cashback (Devolução de Tributos): Regulamenta o mecanismo de devolução parcial do IBS e da CBS para famílias de baixa renda, buscando reduzir o impacto regressivo dos tributos sobre o consumo.

• Transição: Estabelece as regras e o cronograma para a transição gradual do sistema atual para o novo, que deve ocorrer até 2033.

Em síntese, a LC 214/2025 é o texto que operacionaliza a grande mudança na tributação do consumo, buscando maior simplicidade, neutralidade e transparência no sistema fiscal brasileiro.

Mas a Lei Complementar n.º 214/2025 também trouxe uma das mudanças mais significativas para quem recebe renda de aluguéis, pois ampliou a incidência dos tributos sobre o consumo (IBS e CBS) para essa atividade, algo que antes não ocorria, especialmente para pessoas físicas.

É importante notar que a LC 214/2025 trata da tributação sobre bens e serviços (o novo IVA Dual), não alterando as regras do Imposto de Renda Pessoa Física (IRPF) ou Jurídica (IRPJ), que continuam a incidir sobre o aluguel como renda.

Veja um resumo de como ficam os encargos sobre os aluguéis com as novas regras:

1. Incidência do Novo IVA (IBS e CBS)

A principal alteração é que a locação de imóveis passa a ser expressamente considerada um fato gerador para o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e a Contribuição Social sobre Bens e Serviços (CBS).

1.1.            Para Pessoas Jurídicas (Empresas e Holdings)

As pessoas jurídicas (incluindo empresas patrimoniais/holdings) que alugam imóveis próprios serão, em regra, contribuintes do IBS e da CBS.

• Tributos Incidentes: IBS (substituindo ICMS/ISS) e CBS (substituindo PIS/COFINS), além de IRPJ e CSLL.

• Regime: A incidência de IBS e CBS seguirá o regime de não-cumulatividade (com direito a crédito), o que exige maior complexidade operacional (compliance).

1.2.            Para Pessoas Físicas (PF)

A Lei estabeleceu critérios para que a pessoa física seja considerada contribuinte do IBS e da CBS, buscando distinguir o mero investimento patrimonial da atividade econômica habitual. O locador pessoa física só será contribuinte dos novos tributos se atingir, cumulativamente, os seguintes limites:

·         Receita bruta anual com aluguéis de imóveis próprios superior a R$ 240.000,00 (valor corrigido mensalmente pelo IPCA).

·         Possuir e alugar mais de 3 imóveis distintos.

Regra Alternativa

Mesmo que não atinja o limite no ano anterior, se a receita no ano corrente ultrapassar 120% do limite (aproximadamente R$ 288.000,00), a pessoa física passa a ser contribuinte a partir do mês seguinte.

Se o locador pessoa física não se enquadrar nestes limites, ele continuará a pagar apenas o Imposto de Renda sobre os aluguéis, sendo isento do IBS e da CBS.

2. Benefícios Específicos para Aluguéis Residenciais

A LC 214/2025 prevê um tratamento favorecido para locações residenciais de imóveis próprios, visando aliviar a tributação sobre moradia:

• Redução da Base de Cálculo: A base de cálculo do IBS e da CBS será reduzida em 70% para aluguéis de imóveis residenciais.

• Dedução Adicional: Será permitida uma dedução mensal de R$ 600,00 por imóvel residencial alugado (valor também corrigido pelo IPCA).

3. Imposto de Renda (IRPF/IRPJ)

As regras do Imposto de Renda sobre aluguéis permanecem inalteradas pela LC 214/2025.

• Pessoa Física: A renda de aluguel continua sujeita ao recolhimento mensal (Carnê-Leão) ou ajuste anual, de acordo com a tabela progressiva do IRPF (alíquotas de até 27,5%).

• Pessoa Jurídica: Continua sujeita ao IRPJ e à CSLL, conforme o regime tributário (Lucro Real ou Presumido).

Em resumo, a LC 214/2025 adiciona a complexidade e o custo do IBS e da CBS sobre o aluguel, especialmente para grandes locadores pessoas físicas e para pessoas jurídicas, enquanto mantém a tributação original do Imposto de Renda.