A venda de imóveis após a Reforma Tributária

A Reforma Tributária do Consumo, que cria o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e a Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS), em substituição a diversos tributos atuais (como PIS, COFINS, ICMS e ISS), trará mudanças significativas para a venda de imóveis por pessoas jurídicas a partir de 2026.

As mudanças serão implementadas de forma gradual, com o início da cobrança simbólica do IBS e da CBS em 2026 e a extinção total dos tributos antigos prevista para 2033.

Uma das principais mudanças para a venda de imóveis na pessoa jurídica será a substituição de tributos e a aplicação do IVA Dual. O PIS e a Cofins incidentes sobre a receita de venda serão substituídos pela CBS (federal), que terá um regime não cumulativo. O ISS e o ICMS, que não incidem diretamente na venda de imóveis pela pessoa jurídica, mas que compõem a cadeia de custos, serão substituídos pelo IBS (estadual/municipal). Assim, a venda de imóveis passará a ser tributada pelo IBS e pela CBS, o que unifica a tributação sobre o consumo.

Outra mudança importante é a redução de alíquotas. A legislação complementar da Reforma Tributária prevê uma redução de 50% na base de cálculo do IBS e da CBS para as operações de alienação de imóveis. Isso significa que a alíquota efetiva, após a transição completa, será a metade da alíquota padrão que vigorar.

Vale ressaltar que a alíquota padrão combinada do IBS e da CBS ainda será definida, mas as estimativas iniciais de mercado a colocam em torno de 26,5% a 28%. Com a redução de 50%, a alíquota efetiva para a venda de imóveis ficaria em torno de 13% a 14%, na fase de vigência integral.

Mesmo diante dessas mudanças importantes na tributação, haverá a manutenção do IRPJ e da CSLL. As regras de apuração do Imposto de Renda da Pessoa Jurídica (IRPJ) e da Contribuição Social sobre o Lucro Líquido (CSLL), nos regimes de Lucro Real ou Lucro Presumido, permanecem inalteradas pela Reforma Tributária. O IBS e a CBS não substituem esses tributos.

Há que se observar que, para imóveis que já pertenciam ao contribuinte em 31 de dezembro de 2026, o valor de referência para apuração da base de cálculo (do IBS/CBS) será o menor entre o custo de aquisição atualizado pelo IPCA e o valor de referência oficial.

O novo modelo de IVA (IBS/CBS) é baseado no princípio da não cumulatividade plena. Isso significa que as empresas poderão se creditar dos tributos pagos em todas as etapas anteriores da cadeia produtiva (compra de materiais, serviços etc.), o que deve reduzir a carga tributária total, especialmente para empresas do Lucro Real.

Portanto, em resumo, a principal mudança para a pessoa jurídica em 2026 é o início da incidência do novo sistema de IBS/CBS sobre a venda de imóveis, com uma alíquota reduzida pela metade.

Recomenda-se fortemente que a empresa realize um bom planejamento tributário, a fim de simular a carga tributária atual (PIS/COFINS + IRPJ/CSLL) e compará-la com o novo cenário (IBS/CBS + IRPJ/CSLL) para decidir a melhor estratégia e regime de tributação (Lucro Real vs. Lucro Presumido) após a reforma.